- Begin met een gesprek, bevestig afspraken daarna schriftelijk.
- Werkt dat niet: een ingebrekestelling per aangetekende brief.
- Probeer bemiddeling of een verzoening bij de vrederechter: laagdrempelig en vaak snel.
- Niemand mag het recht in eigen handen nemen: geen sloten vervangen, geen nutsvoorzieningen afsluiten.
§ 1Stap 1: praten en schriftelijk bevestigen
Veel conflicten ontstaan door misverstanden. Neem contact op, leg rustig uit wat het probleem is en stel een concrete oplossing voor met een redelijke termijn. Bevestig wat u afspreekt nadien per e-mail of brief. Zo hebt u later bewijs van wat er gezegd is.
§ 2Stap 2: de ingebrekestelling
Blijft een oplossing uit, stuur dan een aangetekende brief waarin u de andere partij formeel in gebreke stelt. Vermeld daarin:
- de feiten en sinds wanneer het probleem bestaat;
- wat u precies vraagt (betaling, herstelling, vrijgave van de waarborg…);
- een redelijke termijn;
- wat u zult doen als er niet wordt gereageerd (bemiddeling, verzoening, vrederechter).
Bewaar het bewijs van verzending en kopies van alle stukken: contract, plaatsbeschrijving, foto's, e-mails, betalingsbewijzen.
§ 3Stap 3: hulp, bemiddeling en verzoening
Huurders kunnen terecht bij een huurdersbond of een andere huurdersorganisatie, verhuurders bij een eigenaarsorganisatie. Zij kennen de regels en kunnen een brief helpen opstellen of bemiddelen. In sommige steden bestaan ook diensten voor huurbemiddeling.
Daarnaast kan elke partij een verzoening vragen bij de vrederechter. Dat is een eenvoudige en laagdrempelige procedure: de vrederechter roept beide partijen op en probeert tot een akkoord te komen. Een akkoord wordt opgetekend in een proces-verbaal dat uitvoerbaar is zoals een vonnis.
§ 4Stap 4: de vrederechter
Komt er geen akkoord, dan kan een partij een procedure starten bij de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. Dat gebeurt meestal met een verzoekschrift of een dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder. De vrederechter kan onder meer:
- een partij verplichten haar verplichtingen na te komen (bijvoorbeeld een herstelling uitvoeren of huur betalen);
- een schadevergoeding toekennen;
- het huurcontract ontbinden;
- beslissen over de vrijgave van de huurwaarborg.
U mag zichzelf verdedigen, maar u kunt zich ook laten bijstaan door een advocaat. Wie een beperkt inkomen heeft, kan in aanmerking komen voor juridische tweedelijnsbijstand (pro-Deo). Zie wanneer een advocaat.
§ 5Geen eigenrichting
! Neem het recht niet in eigen handen
Een verhuurder mag een huurder nooit zelf buitenzetten, de sloten vervangen of water, gas of elektriciteit afsluiten om een huurder onder druk te zetten. Een uithuiszetting kan enkel na een vonnis en wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, met de wettelijke termijnen en waarborgen. Omgekeerd mag een huurder niet zomaar de huur inhouden omdat een herstelling uitblijft.
§ 6Bij huurachterstal
Voor de verhuurder: reageer snel, maar correct. Stuur een herinnering, daarna een aangetekende ingebrekestelling, en zoek naar een afbetalingsplan als de huurder daartoe bereid is. Leg elk akkoord schriftelijk vast. Voor huurders in financiële moeilijkheden kan het OCMW of een schuldbemiddelaar helpen. Hoe langer een achterstand oploopt, hoe moeilijker een oplossing wordt; voor beide partijen loont het dus om er vroeg over te praten.
§ 1Veelgestelde vragen
Wat kost een procedure bij de vrederechter?
Er zijn rolrechten en eventueel kosten van een gerechtsdeurwaarder en een advocaat. Een verzoening is goedkoper en eenvoudiger. Vraag vooraf naar de kosten; bij een beperkt inkomen bestaan regelingen voor juridische bijstand.
Mag de verhuurder de elektriciteit afsluiten als ik niet betaal?
Nee. Dat is eigenrichting. Ook bij huurachterstal moet de verhuurder de gerechtelijke weg volgen.