- Indexatie mag één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
- De verhuurder moet ze schriftelijk vragen; ze gebeurt niet automatisch.
- Terugwerkende kracht is beperkt (in de regel tot drie maanden vóór de aanvraag).
- In Vlaanderen en Brussel kan het EPC/EPB de indexatie beperken; in Wallonië niet meer.
§ 1Het principe
Een huurprijs die in het contract staat, ligt vast. De wet laat de verhuurder wel toe om die prijs jaarlijks te indexeren: aan te passen aan de evolutie van de gezondheidsindex. Dat mag niet als het contract de indexatie uitdrukkelijk uitsluit. Indexatie is een recht, geen plicht: de verhuurder kan er ook voor kiezen niet of slechts gedeeltelijk te indexeren.
§ 2De wettelijke formule
De geïndexeerde huurprijs wordt zo berekend:
basishuurprijs × nieuw indexcijfer ÷ aanvangsindexcijfer
- Basishuurprijs: de huurprijs zoals afgesproken in het contract, zonder kosten en lasten (en zonder eerdere indexaties).
- Aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract werd ondertekend.
- Nieuw indexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.
Let op met de basisjaren van de index: beide cijfers moeten in hetzelfde basisjaar uitgedrukt zijn. Statbel biedt een officiële huurcalculator. Met onze rekenhulp indexatie kunt u de formule zelf narekenen.
✓ Voorbeeld
Basishuur € 900, aanvangsindex 120,00, nieuw indexcijfer 123,60. Geïndexeerde huur = 900 × 123,60 ÷ 120,00 = € 927,00. De cijfers in dit voorbeeld zijn fictief.
§ 3Voorwaarden
- Er is een schriftelijk huurcontract voor de woning.
- Indexatie kan één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding.
- De verhuurder moet de indexatie schriftelijk aanvragen. Zonder aanvraag geen indexatie.
- Terugwerkende kracht is beperkt: in de regel kan de verhuurder slechts de indexatie terugvorderen voor de drie maanden vóór de maand van zijn aanvraag. Wat hij eerder vergat te vragen, is verloren.
§ 4Energieprestatie en indexatie
Tijdens de energiecrisis beperkten de drie gewesten tijdelijk de indexatie van energiezuinige woningen (ongeveer van oktober/november 2022 tot oktober/november 2023). Sindsdien mag in principe weer volledig geïndexeerd worden, maar met een aangepaste formule voor sommige contracten, om de gemiste indexatie niet in één keer in te halen.
Voor contracten die al liepen vóór 1 oktober 2022 en woningen met een EPC-label D, E of F of zonder EPC, geldt een wettelijke correctiefactor die de indexatie blijvend beperkt. Voor nieuwere contracten gewone indexatie.
Indexatie vereist in principe dat een geldig energieprestatiecertificaat (EPB) aan de huurder werd bezorgd. Voor oudere contracten blijft een correctiefactor gelden volgens het label. Rechtspraak over dit onderwerp is in beweging.
Het EPB-certificaat speelt geen rol meer voor de indexatie sinds eind 2023. Het blijft wel verplicht bij verhuur.
§ 5Indexatie is iets anders dan herziening
Naast de jaarlijkse indexatie bestaat de herziening van de huurprijs. Die kan in bepaalde periodes worden gevraagd (meestal rond het einde van een driejarige periode) als de huurwaarde door nieuwe omstandigheden of door werken duidelijk gestegen of gedaald is, of na energiebesparende maatregelen. Partijen kunnen daarover een akkoord sluiten; anders beslist de vrederechter. De voorwaarden zijn technisch en verschillen per gewest: laat u bij een herziening informeren.
§ 1Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder de huur elk jaar verhogen met een vast percentage?
Een jaarlijkse verhoging die niet volgt uit de wettelijke indexformule, kan problematisch zijn. Indexatie volgt de gezondheidsindex. Een andere aanpassing kan enkel via de wettelijke herzieningsregels of een geldig akkoord.
De verhuurder vergat jarenlang te indexeren. Moet ik alles bijbetalen?
Nee. De terugwerkende kracht is beperkt: in de regel kan enkel de indexatie voor de drie maanden vóór de schriftelijke aanvraag worden teruggevorderd. Vanaf de aanvraag mag de verhuurder wel de volledige, actueel geïndexeerde huur vragen.
Worden de kosten ook geïndexeerd?
De indexformule geldt voor de huurprijs. Een forfait voor kosten kan op een andere manier worden aangepast; voorschotten worden afgerekend op basis van het werkelijke verbruik. Zie kosten en lasten.