- Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, maar staat in bijna elk contract.
- Het maximum verschilt: 3 maanden huur in Vlaanderen, 2 maanden in Wallonië en (voor nieuwe contracten) in Brussel.
- Geld hoort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, niet cash bij de verhuurder.
- Vrijgave gebeurt met het akkoord van beide partijen of na een beslissing van de vrederechter.
§ 1Wat is een huurwaarborg?
De huurwaarborg is een bedrag of een garantie die de huurder bij het begin van de huur stelt. Hij dient als zekerheid voor de verhuurder: blijft er bij het vertrek huur onbetaald, of is er schade waarvoor de huurder aansprakelijk is, dan kan de verhuurder (met akkoord of na een vonnis) een beroep doen op de waarborg.
Een waarborg is wettelijk niet verplicht. De huurder moet er enkel een stellen als het contract dat bepaalt. In de praktijk staat hij wel in bijna elk contract. Belangrijk: de waarborg is geen voorschot op de laatste maanden huur. U kunt de laatste huur dus niet zomaar "verrekenen" met de waarborg.
§ 2Hoeveel mag de verhuurder vragen?
Maximaal drie maanden huur (contracten vanaf 1/1/2019), ook als het geld op een geblokkeerde rekening staat. Voor studentenkamers geldt een lager maximum van twee maanden.
Voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024: maximaal twee maanden huur (zonder lasten), ongeacht de vorm. Voor oudere contracten gelden de vroegere regels, met o.a. een bankwaarborg tot drie maanden.
Sinds 1 juni 2023: maximaal twee maanden huur, ongeacht de vorm van de waarborg.
§ 3Welke vormen zijn toegelaten?
De wet beperkt de vormen waarin een waarborg mag worden gesteld. In grote lijnen:
- Een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een bank. De interesten komen toe aan de huurder. Dit is de klassieke vorm.
- Een bankwaarborg, waarbij de bank zich garant stelt en de huurder het bedrag (soms in schijven) bij de bank opbouwt.
- Een waarborg met tussenkomst van het OCMW of een gelijkaardige openbare instelling, volgens de regeling van het gewest.
- In Vlaanderen en Wallonië: een renteloze lening om de waarborg samen te stellen, via het Vlaams Woningfonds of de Waalse regeling.
De precieze lijst en voorwaarden verschillen per gewest. In Brussel kiest de huurder sinds november 2024 uit vijf types waarborg.
! Cash betalen aan de verhuurder
Een waarborg hoort niet cash in handen van de verhuurder of op diens eigen rekening terecht te komen. In Vlaanderen kan de huurder bij contracten vanaf 2019 een waarborg die de verhuurder ten onrechte zelf bijhield, beschouwen als reeds betaalde huur. Ook in de andere gewesten is dit niet de bedoeling. Betaal dus nooit zomaar contant, en vraag altijd een bewijs.
§ 4De waarborg terugkrijgen
Aan het einde van de huur wordt de waarborg vrijgegeven. De bank geeft het geld enkel vrij:
- met een schriftelijk akkoord van huurder én verhuurder (vaak een vrijgaveformulier van de bank), of
- op basis van een gerechtelijke beslissing, meestal van de vrederechter.
De verhuurder mag enkel bedragen afhouden voor onbetaalde huur, onbetaalde kosten of huurschade die blijkt uit de vergelijking tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving. Normale slijtage door gewoon gebruik is geen huurschade. Een goede plaatsbeschrijving bij het begin is dus de beste garantie om uw waarborg terug te krijgen.
Ontstaat er discussie over wie recht heeft op welk deel, dan kunnen huurder en verhuurder een akkoord sluiten over een gedeeltelijke vrijgave. Lukt dat niet, dan beslist de vrederechter. Corpus Juris zet in een helder artikel op een rij wanneer een verhuurder in België je waarborg mag houden.
Lees ook het einde van de huur voor de praktische afwikkeling.
§ 5Praktische tips
- Vraag bij de ondertekening schriftelijk bevestigd welke vorm de waarborg heeft en bij welke bank hij staat.
- Bewaar het bewijs van de geblokkeerde rekening of bankwaarborg bij uw contract.
- Maak bij het vertrek samen een uittredende plaatsbeschrijving en spreek meteen af hoe en wanneer de waarborg wordt vrijgegeven.
- Bij huurachterstal of schade: maak schriftelijke afspraken over een eventuele gedeeltelijke vrijgave, zodat de rest niet onnodig geblokkeerd blijft.
§ 1Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder vier maanden waarborg vragen?
Voor een woning die uw hoofdverblijfplaats is, niet: het maximum ligt op drie maanden huur in Vlaanderen en op twee maanden in Wallonië en (voor contracten vanaf 1/11/2024) in Brussel.
Mag ik de waarborg gebruiken om de laatste maanden huur te betalen?
Nee. De waarborg is geen voorschot op de huur. De huurder blijft de huur betalen tot het einde van het contract; de waarborg wordt nadien vrijgegeven na de afrekening.
Wat als de verhuurder weigert de waarborg vrij te geven?
Probeer eerst schriftelijk tot een akkoord te komen, eventueel via een huurders- of eigenaarsorganisatie. Lukt dat niet, dan kan de vrederechter beslissen over de vrijgave. Zie huurgeschillen oplossen.